Предложения по изменению правового регулирования для развития деревянного домостроения

Проблемы, препятствующие развитию деревянного домостроения

Ключевая проблема, препятствующая развитию деревянного домостроения, это падение спроса на жильё, построенное по деревянным технологиям. При этом спрос на недвижимость как платежеспособный, так и потенциальный растет. Падение спроса на жилье из дерева вызвано переориентацией потребителей на жильё, построенное по другим (не деревянным) технологиям.

Главная причина потери интереса застройщиков и потребителей к жилью из дерева состоит в том, что на российском рынке нет качественного конкурентоспособного доступного массового продукта деревянного домостроения для постоянного проживания.

Существующая в настоящее время отечественная продукция деревянного домостроения не выдерживает технологической конкуренции с другими строительными технологиями, а именно, не позволяет создавать современное комфортное жилье, в том числе и для жителей городов, не подходит для строительства многоэтажных зданий, отстает по другим параметрам: теплоэффективности, долговечности и конструкционным возможностям.

Предлагаемые на российском рынке импортные продукты деревянного домостроения не решают проблему отсутствия конкурентоспособного продукта, так как они просто скопированы с аналогов других потребительских рынков без учета приоритетов российского потребителя и местных традиций. В результате эти «продукты» получаются дорогими, рассчитанными на узкий сегмент (дачи, второе жилье, коттеджные поселки) и, кроме того, не достаточно адаптированы к российскому рынку (климатическому районированию, традиционным предпочтениям потребителей).

Падению спроса на жилье из дерева также способствовали процессы урбанизации и развития мегаполисов, сопровождающиеся ростом стоимости земли, которую более выгодно использовать для строительства многоэтажных зданий, и, как следствие, сокращение объема частного сектора.

Недальновидность государства, которое долгое время не уделяло (и не уделяет сейчас) внимания проблеме спада в деревянном домостроении, а также системному развитию отрасли лесопиления, ее технологическому и инструментальному обеспечению, не говоря уже о совершенствовании, привела к системному кризису во всем лесопромышленном комплексе (далее – ЛПК) (государство самоустранилось от технологического развития отпустило все на самотек и «развлекается» прожектами типа ЦБК и им подобным, не имеющим никакого экономического смысла для России ни в прошлом, ни в настоящем, ни тем более в будущем).

Деревянное домостроение является структурообразующим сектором для ЛПК, способным поддерживать в лесопереработке высокую промышленную и инвестиционную активность, поскольку производит для рынка конечного потребления (т.е. населения) массовый продукт высокой для отрасли степени переработки, с высокой рентабельностью и с высоким потенциалом потребления ресурсов.

Как результат среди отраслевых системных проблем ЛПК:

Среди общих экономических проблем, оказывающих особо отрицательное влияние на ЛПК:

Кризис в ЛПК, рост транспортных тарифов и общие экономические проблемы не оставляют производителям резерва для снижения себестоимости продукции деревянного домостроения. Сложившиеся условия не позволяют привлекать долгосрочные инвестиции на внедрение новых технологий, покупку современного оборудование и вывода на рынок новых продуктов.

Государство так и не осознает глубину проблемы, и меры, которые предлагаются, в том числе и в долгосрочной подпрограмме «Лесопромышленный комплекс» программы «Развитие промышленности и повышения ее конкурентоспособности» не могут принести положительного эффекта, и проблемы продолжат усугубляться.

Предлагаемое частичное субсидирование процентов по кредитам (не более чем перекладывание финансовых ресурсов из одного банковского кармана в другой – «игрушки» ростовщической российской банковской системы, не имеющей никакого положительного участия в развитии промышленного производства) и незначительное улучшение условий хозяйствования, предлагаемые в подпрограмме (что является такой же профанацией для развития промышленной индустрии), не привлекут объема инвестиций, требующегося для восстановления полностью устаревшей отрасли.

Реализация точечной государственной стратегии (инвестиционной программы) индустриализации деревянного домостроения

Изменить ситуацию может только оперативный вывод на рынок (с участием государства) нового индустриального продукта домостроения, позволяющего обеспечить массовое доступное по цене предложение, полностью удовлетворяющее ожиданиям потребителей и предлагающее застройщикам гибкую эффективную технологию строительства, дающую значительную экономию финансовых ресурсов и времени.

Проектное и технологическое решение такого рода существует. Это строительство домостроительных комбинатов (кластерного типа), выпускающих полностью готовые к монтажу унифицированные конструкции для сборки домокомплектов по панельно-брусовой технологии ДСК2001. Продукция, выпущенная по этой технологии, полностью адаптирована к российскому рынку, позволяет строить дома невысокой этажности (от 1 до 5 этажей), в несколько раз снижает инвестиционный порог покупки жилья, снизить сроки строительства и стоимость квадратного метра готового жилья (15-18 тыс. рублей за квадратный метр «под ключ» добротного дома для постоянного проживания).

Развитие индустриального деревянного домостроения будет стимулировать развитие в ЛПК максимально эффективной технологической цепочки, построенной на использовании в качестве сырья лесных ресурсов, и окажет быстрый положительный эффект на рынок недвижимости за счет доступного качественного предложения для индивидуального и малоэтажного сегмента. Кроме того, данная цепочка простимулирует развитие сегментов строительно-монтажных работ, производства крепежных изделий, пиломатериалов, кровельных и отделочные материалов и др.

Цель предлагаемой точечной стратегии заключается в решении одновременно двух важнейших задач:

Подходы к стратегии:

Реализация стратегии позволит получить широкий перечень важнейших эффектов:

Домостроительные комбинаты индустриального деревянного домостроения, работающие по панельно-брусовой технологии ДСК2001, предназначены для производства унифицированных конструкций для домокоплектов, полностью готовых к сборке (каркас, ограждающие конструкции в виде стандартных панелей на болтовых соединениях, столярные и кровельные изделия, архитектурно-строительные элементы, элементы лоджий и балконов, элементы лестниц, блоки коммуникаций, комплекты водопропускных труб и электрики и др.).

Данная панельно-брусовая технология является прогрессивной и новой, не имеющей прямых аналогов в России и в мире, позволяющая собирать дом по «принципу конструктора» для любых архитектурных решений.

Ключевым техническими решениями являются:

Ключевыми технологическими решениями являются:

Производственная гибкость технологии ДСК2001 и новые технические решения создают доступный по уровню инвестиционного порога и стоимости за 1 кв. м продукт домостроения с высокими потребительскими свойствами.

Доступность продукта достигается за счет массового производства, использования низкотоварной древесины в качестве сырья, легкости и компактности домокомплектов для транспортировки, быстрой и дешевой сборки, высокой готовности панелей к финишной отделке.

Кроме того, имеются дополнительные возможности увеличения доступности:

С помощью предлагаемой технологии достигаются высокие потребительские свойства продукта домостроения:

«Развивающийся дом», собираемый по «принципу конструктора» открывает новые возможности кредитования покупки жилья.

Гражданин с невысоким уровнем дохода на первом этапе получает возможность профинансировать строительство минимального по размеру дома, который на последующем этапе будет использоваться банком как объект залога для дальнейшего расширения площади.

Важно отметить, что благодаря «принципу конструктора» в качестве объекта залога при поэтапном кредитовании «развивающийся дом» можно использоваться не как объект недвижимости, а как движимое имуществозаемщика, что позволяет увеличить гибкость кредитования и снимает вопросы, связанные с правами собственности на землю.

Использование простого залогового кредитования расширит также возможности использования кредита для строительства жилья на землях, не находящихся в собственности заемщиков.

Решение вопроса субсидирования семей с невысоким доходом для покупки жилья, произведенного по технологиям деревянного домостроения.

Если предложить соответствующий качественный продукт по цене, позволяющей снизить минимальный уровень инвестиционного порога для приобретения жилья (до 900 000 руб. за 60 кв. метров индивидуального жилого дома) и увеличить гибкость кредитования (см. раздел «Характеристики и особенности продукта индустриального деревянного домостроения, производимого по панельно-брусовой технологии ДСК2001»), то вопрос прямого субсидирования семей с невысоким доходом потеряет свою актуальность.

Для финансирования покупки жилья для семей с невысоким доходом при таком низком инвестиционном пороге достаточно будет применять специальные программы кредитования как ипотечного, так и простого залогового (такую возможность предоставляет технология «развивающегося дома»). Для этого необходимо выбрать на основе конкурса финансового оператора программы кредитования, который предложит населению наиболее доступный и гибкий продукт кредитования жилья с учетом дополнительных возможностей, предоставляемых предложенной технологии деревянного домостроения.

Наиболее эффективным методом государственного стимулирования спроса будет бесплатное или льготное предоставление земельных участков (в зависимости от демографической ситуации на конкретной территории) с подведенными коммуникациями под индивидуальное и малоэтажное строительство жилья, произведенного по технологиям деревянного домостроения.

Подходы к закреплению населения на приграничной территории.

На приграничных территориях и территориях, заселение которых является стратегически важным вопросом, земельные участки с коммуникациями под строительство жилья, произведенного по технологиям деревянного домостроения, должны предоставляться бесплатно, а домокомплекты должны поставляться непосредственно от производителя в рамках государственного заказа и продаваться в рассрочку без банковских процентов.

Цены на один и тот же домокомплект в зависимости выбранного покупателем периода рассрочки (от 1 до 3 лет) могут отличаться от рыночных цен на данный продукт на величину прогнозируемой годовой инфляции. При таком подходе государственный (федеральный, региональный, местный) оператор, занимающийся организацией закупок, поставок и продаж домокомплектов, приобретает их непосредственно у производителя по долгосрочным договорам, заключенным заблаговременно в процессе контрактации инвестиционных проектов по строительству домостроительных комбинатов в рамках государственно-частного партнерства.

Оператор обеспечивает производителю определенный объем сбыта и соответственно получает скидки с объема, имеет возможность организовать централизованные поставки домокомплектов оптимальными партиями с использованием льготного транспортного тарифа, не тратит средства на продвижение и рекламу. Перечисленные выше источники экономии затрат оператора (по сравнению с коммерческими продажами) дают возможность получения дохода на финансирование собственной операционной деятельности.

В итоге предложенного подхода государство будет нести расходы по программам заселения и закрепления населения на приграничных территориях только в связи с подготовкой земельных участков для строительства жилья.

Меры государственного регулирования и правовые инициативы

С целью быстрого наращивания объемов жилищного строительства и вывода ЛПК из глубокого кризиса за счет индустриализации деревянного домостроения предлагается реализация государственной инвестиционной программы строительства домостроительных комбинатов, работающих по панельно-брусовой технологии, в субъектах федерации, в которых ведется основной объем заготовки древесины.

Для реализации данной программы разработать механизм прямого государственного участия в инвестиционной программе, в части:

Для реализации указанных мер регулирования потребуется следующие изменения в законодательстве: